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房貸收緊持續影響二手市場 黃金周成交均價同比升三成
今年國慶黃金周期間，市中心二手住宅交投熱度與去年相似，但由於樓價的上升，二手樓市成交個案的總價金額較去年同期出現增長。來自合富置業的成交數 據統計，2013年10月1-7日二手住宅成交均價為25201元/平方米，與去年10月1-7日的18815元/平方米相比，二手樓成交均價同比出現 33.9%的增幅。業內預計，由於年底房貸收緊的趨勢已經相當明顯，將持續影響四季度的二手市場。
節後回流二手買傢更多
合 富置業市場經理梁燕明表示，從今年國慶黃金周的成交情況分析，二手市場成交主力還是集中在天河、海珠、越秀、舊荔灣等市中心區域為主。不過，與去年國慶黃 金周相比，今年黃金周期間低價盤成交占比大幅下滑，以總價在100萬元以內的二手成交個案為例，該類型物業成交占比由去年黃金周的20%下滑到今年黃金周 不足15%。其主要原因還是與樓價漲幅有關，以市場最熱求的剛需兩房為例，目前市中心一線路段二手市場基本難覓到總價百萬元以內低價盤的身影。
早在黃金周之前已有在一手樓盤"格價"後回流二手市場看房的情況出現，梁燕明預計，在黃金周之後的兩三周時間內，買傢回流二手市場看房的情況將更加明顯，尤其是市中心成熟路段回流現象將更為突出，屆時有望帶動相關區域二手市場看房活躍度出現增長。
以 海珠區為例，目前一手市場剛需產品入市門檻基本在280萬元以上，而二手市場熱門成熟電梯樓兩房一般200萬元左右就有交易，因此，預計在10月中旬前後 如昌崗路、江南西等成熟路段內總價200萬元左右的電梯樓剛需戶型二手房，關註度有望提升。此外，如車陂地鐵站附近的一手市場緊湊設計的六七十方電梯兩房 缺貨且一手在售新貨價格也不低，因此，早在黃金周之前已有看完一手新盤的買傢轉到天朗明居、美好居、時尚明苑等車陂地鐵站上蓋的樓盤看二手房，其 中，160萬元左右的60多方小區電梯兩房最受剛需買傢歡迎，從市場情況來看，這類六七十方的電梯剛需戶型在10月中下旬將繼續受到回流二手市場的買傢青 睞。隻要放盤價位於市場價內，房源從放盤到成交基本能在一周內完成，由此可見，市場對這類位於地鐵上蓋、出行便利的剛需房源的需求還是相當大的。
海珠漲幅最為明顯
由 於"十一"前後是一手住宅市場推貨的旺季，亦是市場判斷後市走向的風向標，因此，9月份出現部分買傢將購房計劃延遲到"十一"後才落實的現象，不過，看漲 的心理預期繼續推動自住型買傢入市積極性維持高位，今年9月二手住宅市場交投熱度亦高於去年同期，二手樓價走勢保持穩中有升。來自合富置業的成交數據統 計，9月二手住宅成交均價為20852元/平方米，環比今年8月出現4.4%的漲幅，同比去年9月上漲18.7%。
天河、海珠、越 秀、荔灣等中心城區環比均出現漲幅，其中，天河、海珠及越秀這三個二手住宅成交均價超過2萬元/平方米的區域，環比漲幅最明顯的是海珠區，環比8月上升 3.6%，而天河及越秀二手住宅成交均價環比8月分別出現0.7%和1.6%的漲幅，數據反映，樓價水平相對較高的區域，繼續出現高位企穩的跡象。
9 月房貸收緊的影響逐漸顯現，據合富置業成交數據統計，9月按揭購房比例為67.1%，與8月按揭購房比例基本持平，但與去年9月按揭購房比例達70.1% 相比，年底房貸收緊的影響比去年更早顯現。部分房貸的放款速度放緩，部分物業的評估價與實際交易價格差距拉大，也有部分業主要求買傢增加首付或直接一次性 付款，這在一定程度上提高瞭買傢的購房門檻。梁燕明表示，年底房貸收緊的影響將繼續影響四季度二手住宅市場交投表現，盡管市場預期基本以向好為主，但年底 以剛需為主力的二手住宅市場交投在房貸收緊等因素的制約下，進一步大幅放量的可能性不大。
百萬元難買中心區兩房物業
隨 著樓價的上升，最受自住買傢青睞的天河、海珠、越秀和荔灣這中心四區總價在100萬元以內的低價盤成交比例下滑明顯。來自合富置業的成交數據統計，9月中 心四區內總價在100萬元以內的二手住宅成交個案占比僅占21.9%，與去年9月同類物業成交占比達28.3%相比，經歷一年時間後，市中心低價房源成交 明顯減少，而在今年3月末班車行情當中，低價盤大量被市場消化，當時中心四區內總價在100萬元以內的低價盤成交個案占比高達25.6%，此後，隨著樓價 的上升以及低價盤新增待售房源數量少於市場實際需求量，低價盤供不應求的狀況日益明顯。合富置業市場經理梁燕明表示，9月在市中心內總價低於100萬元的 二手住宅成交個案基本都以1房1廳或單間物業居多，大部分市中心中低層2房物業的總價已達100多萬元或以上，隻有少數中高層緊湊型小2房可供預算少於 100萬元的買傢選購，而中心四區當中，低價盤選擇仍較多的要數荔灣區內的原芳村片區。
海珠區二手住宅成交量位居中心四區之首，據廣州市房地產交易官方網站陽光傢緣公佈的數據顯示，今年1-8月海珠區二手住宅累計成交量已突破1萬套，成為繼續番禺區之後第二個二手住宅累計成交量超1萬套的區域，成交量大於中心四區的另一個成交熱點--天河區。
從 現時海珠二手住宅市場成交情況分析，首次置業剛需買傢是海珠二手市場的成交主力，占據高達65%的市場份額。梁燕明表示，在海珠購買二手住宅的首次置業人 士當中，最多人選擇面積在60-90平方米的中小戶型物業，成交占比多達45.5%，而面積小於60平方米的小戶型物業受關註度亦相當高，約占海珠首次置 業個案的33%。從今年"金九銀十"海珠一手中小戶型在售新貨來看，面積低於70平方米的小戶型及中小戶型住宅尤其缺貨，對於意向購買緊湊設計兩房以減輕 總價負擔的買傢來說，隻能從二手住宅市場物色心儀物業瞭。根據目前海珠區一手市場在售房源的面積、戶型及價格分析，總價預算低於150萬元的首次置業人 士，相信最有可能在節後最快回流到二手市場。
合富置業江南西二分行主管林建華表示，近期已有一些看完一手新貨的買傢回流到江南西、 昌崗路一帶看二手房，多是預算在200萬元以內的剛需買傢，出於"越遲買越貴"的擔憂，這些剛需買傢提早在"十一"黃金周之前回流二手市場。林建華表 示，200萬元預算可以買到江南西附近樓齡相對稍長一些電梯樓2房，或者亦能買到昌崗路周邊一些筍盤，如近期柏濤雅苑有套68平方米的2房筍盤以188萬 元放售，吸引眾多回流二手市場的買傢關註。
南方日報記者許蕾
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-10-11/09253628618.shtml
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