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環北京樓市降價促銷 普遍每平米1000元左右
本報記者 胡坤 北京報道
曾經風光一時的環北京地區樓市，正在逼近"變盤"的臨界點。
"我們現在正在內部認購。"8月7日，涿州K2獅子城的一名銷售人員告訴《華夏時報》記者，目前該項目在售房源的均價在7500元/平米左右，而4月底京津冀一體化風頭正勁的時候，該樓盤的均價在8500元/平米以上。這種情況並非個案，環北京各個城市的一些樓盤都開始打著各種旗號降價，降價幅度普遍在每平米1000元左右。
"北京周邊這些地區的開發商還以為能憑借京津冀一體化火一把。"中原地產首席分析師張大偉說。不過，這些開發商猜中瞭開頭，卻沒有猜中結尾--這些地區的樓市一開始確實出現瞭一波炒作，但隨後不期而至的房地產下行周期讓這波行情戛然而止，樓市也迅速從繁榮走向瞭蕭條。
被開發商寄予厚望的"金九銀十"即將到來，但在北京市場仍萎靡不振的情況下，深度依賴北京需求的周邊市場也很難有起色，其唯一的指望恐怕就是當地政府的救市瞭。
降價潮起
8月7日上午，涿州東站附近的鴻坤理想灣項目工地上熱火朝天，但與之相隔不遠的該項目售樓處裡卻冷冷清清，除瞭幾名銷售人員外，幾乎沒有看房者。
在與鴻坤理想灣售樓處一街之隔的K2獅子城售樓處裡倒是有幾十人濟濟一堂，但可惜其中絕大多數都是銷售人員，真正的看房者隻有寥寥兩三人。前述該項目的銷售人員坦承："這幾天看房的人確實不多。"
據該位銷售人員介紹，目前K2獅子城南區的11號樓正在"內部認購"，一套83平米兩居室在計入各種折扣和優惠之後，單價隻有約7200元/平米。而4月底本報記者走訪該售樓處時，當時在售的9號樓和10號樓均價將近9000元/平米。
在K2獅子城項目的南邊，鴻坤理想灣的一個新項目正在建設中，預計8月底開盤。據鴻坤理想灣的一名銷售人員介紹，這個項目的均價將不到7000元/平米。
涿州老城區一些樓盤的價格普遍要比K2獅子城和鴻坤理想灣這些高鐵新城區樓盤的價格要低一些，4月底當高鐵新城區均價將近9000元/平米時，老城區的均價也超過瞭7000元/平米。而現在，很多樓盤的價格也都有所回落，今年5月開盤的印象·牛津花園打完折之後的最低價甚至隻有5500元/平米。
暗中降價的不止涿州一地。在永清，當地最大的樓盤國瑞生態城"為瞭回饋老客戶"推出瞭90套"特價房"，均價隻有5950元/平米，此外還有還有交5000元排號費抵35000元房款的內部認購優惠活動。而在4月底本報記者走訪該樓盤售樓處時，一位銷售人員還稱其均價不會低於8500元/平米。
保定也曾是北京周邊樓市上一輪炒作的中心，"副中心"的傳聞讓該市的房價在短短十幾天的時間裡從5000元/平米迅速飆升到7000元/平米左右。而現在，該市不少項目的均價都已經回落到瞭7000元/平米以下。根據中國指數研究院發佈的7月份全國百城房價指數，保定7月份的房價環比跌幅為0.36%，均價為5498元/平米。而在5月份，保定曾以2.84%的漲幅勇奪當月的全國冠軍。
亞豪機構市場總監郭毅表示，現在北京周邊地區的房價還是以暗降為主，因為明降會引起老業主的不滿，影響更大。張大偉也表示，這些地區房價的下降已經非常明顯瞭。"暗降也是降價。"他說。
遠非谷底
根據7月份的百城房價指數，和保定、廊坊這兩個北京周邊城市不同，同屬河北省的秦皇島、石傢莊、邯鄲等市的房價卻有一定程度的上漲。其中，秦皇島和石傢莊更是分別以1.52%和1.47%的漲幅分別列在百城的第二位和第三位。
對於河北城市的這種分化，郭毅認為主要是秦皇島、石傢莊等地此前沒有經歷過爆炒，房地產開發的規模和庫存量都不像北京周邊地區的那麼大。此外，這些城市都是一些本地的住房需求可以挖掘，而北京周邊城市的本地需求幾乎可以忽略不見，基本都是靠來自北京的需求來支撐。
來自北京的需求中大部分是投資性需求，而投資性需求主要看預期。盡管眼下京津冀一體化確實給環北京樓市帶來瞭一些利好，但這些利好顯然並沒有改變購房者對於樓市下行的預期。
也正是由於北京周邊地區樓市的需求以投資性需求為主，使得這些地區的房價彈性比較大，市場好的時候房價漲得很快，而市場差的時候跌得同樣很快。"這些地區的房地產市場不具備穩定的保值增值能力。"郭毅說。
與此同時，對於那些為數不多的剛性需求而言，環北京地區也不再是一個很好的選擇。相比之下，北京的自住房項目似乎更有吸引力。
目前北京不少自住房項目的均價都在15000元/平米以下，其中大興區采育鎮滿庭芳項目的均價隻有9500元/平米。盡管大部分自住房項目的價格比起北京周邊地區的房價仍然要高不少，但這些項目畢竟還是在北京。因此，對於剛需人群來說，既然在北京也有希望買到低價房，那就沒有必要舍近求遠到外地買房瞭。
張大偉認為，環北京地區的這一波降價可能隻是開始。以目前這些地區的去庫存的速度來看，開發商們的資金壓力將會越來越大，降價的可能性也會越來越大。
在本報記者的走訪過程中，不少銷售人員都表示，"金九銀十"在即，樓市即將升溫，北京周邊地區的房價有望上漲。不過，郭毅認為這隻是銷售人員的一廂情願，因為這些地區的樓市過於依賴北京市場。"如果北京樓市從現在開始成交量和成交價格開始明顯上升，那麼到九十月份才有可能對周邊市場形成溢出效應。"郭毅指出，眼下還根本看不到北京樓市復蘇的明顯跡象。
眼下唯一能扭轉北京周邊樓市下滑勢頭的，似乎隻有地方政府救市瞭。"隻有這些地區的限購政策放松才有可能改變購房者的預期。"郭毅表示，放松限購能使北京周邊樓市迎來一定程度的復蘇。張大偉則指出，目前經濟情況並不樂觀，樓市降溫明顯，"這些地方救市是有可能的。"他說。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-09/08062857167.shtml
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