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分析師告訴你這些年大連開發商常挖的那些坑，請繞行
??這些年，尤其是2009年到2011年這三年間，大連開發商真是要風得風要雨得雨，那幾年在大連地產圈混過的人或者買過房子的都難以忘記，樓市那個火啊，大連房價就像是坐瞭火箭一樣蹭蹭的往上躥，市內小一萬的房子根本找不到，那些年，開發商說的算，購房者看著房價一個勁的漲，光顧著著急瞭，想著買著就算是賺瞭，根本考慮不瞭什麼性價比，結果從2011年年中開始國傢限購的調控政策一出，大連樓市逐漸蔫瞭，現在房價雖說沒有大降，但是也透著心涼，輪到購房者翻身農奴做主人瞭，這回買房我們可得好好研究，買高性價比的房子才是王道！在跟開發商的較量中我們千萬不能輸，房價點評網大連搜羅瞭這些年大連開發商賣房時常挖的那些坑，前人買房時沒少在這裡栽過跟頭，當然瞭，對策也放上瞭，希望大傢後來者別再卡這裡瞭。
??1喜歡內部認購
??挖坑——價格便宜但有隱患
??許多開發商在樓盤預售前，喜歡搞內部認購，一為造勢，二為摸底，都是為預售作準備。而對於購房人來說，相對而言，內部認購的價格相對較低，有一定的吸引力。對此，筆者認為，由於內部認購行為政府不認可，也沒有納入管理，商品房的內部認購可能存在以下隱患：一是開發商還沒有繳清開發地塊的土地使用權出讓金，導致將來難以取得房地產證；二是該商品房可能已經被開發商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權；三是由於內部認購合同沒有政府部門的登記備案，開發商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因為內部認購商品房的所謂價格優勢而麻痹大意。
??2簽署預售認購書
??挖坑——所繳款項後期易有爭議
??在實踐中，為瞭盡早銷售商品房，開發商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預售認購書，購房人依認購書約定繳納一定數額的款項。但往往在正式的商品房買賣談判中，又因為對具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進而轉為對購房人所繳款項是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。大傢一定要清楚訂金是可以退換的，而定金是不退的！
??對於認購書的法律性質，一般認為，如果認購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預售合同的時間等，商品房認購書具有合同約束力，當事人違約要承擔違約責任。
??認購書中約定的款項應當視為房屋二胎利息貸款全省皆可處理解約定金，適用定金罰則。如果認購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認購書隻是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項應當退回。
??在買房時，購房者隻要表現出一點點的購房意向，銷售人員就會告訴你說這個戶型就隻有幾套瞭，如果不交付定金可能就賣完瞭，要求客戶馬上交付定金。如果購房者在約定的時間內未能前來，所付定金就不予退還。很多購房者回傢就頭腦冷靜瞭，考慮更多自身實際需求或者去其他樓盤比較，因此不能盲目交定金。
??3商品房面積有出入
??挖坑——合同約定與實測面積不符
??商品房的建築面積是以房地產測繪部門的測繪結果為準。而合同的簽訂往往在測繪之前，因此，合同約定的商品房面積往往與實測面積不相符。
??對於面積增減的處理，建設部《關於整頓和規范房地產市場秩序的通知》有明確的規定，即：商品房銷售合同約定面積與實際面積發生差異的，按照合同約定處理；合同未做約定的，面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。
??產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內的(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超過3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
??4交樓違約
??挖坑——明明沒蓋好就交房
??有的購房人往往會遇到這種情形，接到開發商的交樓通知書，興沖沖地到樓盤一看，商品房的許多設施都沒有到位。對此，有的購房人急於入住，直接收樓。有的購房人則以書面方式明確通知開發商不接受交付，並要求開發商承擔遲延交付的違約責任。兩者的處理其法律後果是不同。前者收樓後，即使商品房根本不適於居住、使用，購房人也不能要求開發商承擔遲延交付的違約金。
??當然，如果商品房存在質量問題，已收樓代墊款2胎任何問題免費諮詢的購房人還是可以要求開發商賠償因質量問題引起的財產損失，但這與開發商承擔遲延交付的違約責任是兩碼事，而且證明房屋的質量問題的難度是相當大的，獲得賠償的成本較高。相反，由於開發商已明顯違約，後者要求開發商承擔遲延交付違約責任的難度就小多瞭。
??5樣板間貓膩
??挖坑——面積悄悄放大
??為瞭使空間看上去更加通透、視覺舒適，很多樣板間裡都會使用高亮度照明，並打通一些墻體，做成開放式廚房或透明式的衛生間，但是，對於實際居住來說都是不實用的！為瞭讓樣板間看上去更寬敞，會將樣板間做得比實際房間面積大一些。再就是現在很多樣板間都會在室內安置很多大面的鏡子，而在居傢裝修時，室內裝太多鏡子是不利於居傢風水的。所以購房的時候，最好還是看毛坯的實際大小比較恰當理性。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2015-02-09/11415970395756803447264.shtml
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