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  六、泡沫破滅。政策調控後,占全國0.6%人口的海南省,留下占全國10%的積壓商品房。1993年下半年起,開發商紛紛逃離倒閉,部分銀行不良貸款率一度高達60%以上。僅建行一傢,處置不良房地產項目267個,現金回收比例不足20%。因房地產直接投資損失慘重,證監會2001年4月全面叫停券商直接投資。

  回顧篇

  一、海南房地產熱起於政策預期。1990年5月《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》出臺。1991年11月,國務院發佈《關於全面推進城鎮住房制度改革的意見》,1992年初,中央向全國傳達《學習鄧小平同志重要講話的通知》提出加快住房制度改革步伐。

  三、市場環境不同。海南最大企業海航集團的一位高管,在海口告訴記者,前段時間海南房地產商聚會也談到泡沫問題,認為出現上次一樣泡沫資破滅的幾率不大,上次破滅重要原因是樓市缺乏資金支撐和接盤的人,這次限購之後確實樓市冷清很多,但還沒到泡沫被擠壓的程度;另一方面是資金鏈,上輪泡沫資金幾乎都來自金融機構借款,杠桿高,遇上行業調整容易資金鏈斷裂,現在開發商特別是海南大樓盤多,實力雄厚,如果拿地早的開發商,地價便宜,能承受樓市調控周期,但成本相對較高的開發商可能會被率先淘汰。

  鳳凰島"折桿" 龐大庫存令泡沫說泛起

  與1992年泡沫相似處

  區域庫存消化周期

  海南滿佈開發、待開發的房地產項目,特別是海岸線。從南向北,三亞的三亞灣、海棠灣(樓盤資料 業主論壇) ,到陵水的南灣半島、香水灣,再到萬寧的楊梅灣、石梅灣,業內人士稱東海岸已基本被開發商圈地完畢。

  同時,從城市房產網三亞房價走勢看,自2011年夏以來,市場需求線大部分時間低於市場供給線,2012年秋以來供大於求的局面更為明顯。

  2、房地產投資占比。2010年海南全年房地產開發完成投資467億元,占城鎮固定資產投資額的37.2%。2011年海南房地產開發完成投資663億元,占固定資產投資額的41.1%。2012年為41.33%。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-26/00573211927.shtml

  據海南克爾瑞統計,海口樓市庫存消化周期則需要50個月,文昌需要46個月,瓊海需要61個月,最嚴重的陵水需要101個月。據報道,該機構稱,未來3至5年海南包括在售、庫存和準備開發的合計潛在供應量達到1.079億平方米,而2011年海南消化瞭880萬平方米,以此計算,目前海南樓市的潛在新房供應量需要消化10年以上。

  嚴厲的調控政策短期可能不會出爐,而海南樓市軟著陸還有很長的路。海南的現象告訴人們,作為一個缺乏產業經濟配套的地方,新樓盤以外省人口為主要銷售對象,即使是旅遊區,這種模式也有很大風險,特別是價格漲得過快、供給放量過大的情況下。

  1992年海南房產泡沫七大特征

  二、企業成熟程度不同。1992年海南的房地產公司絕大部分是新設立,資金來源於信托公司或銀行貸款,大部分是通過信托公司、銀行來圈錢的,真正從事房地產的公司非常少。目前在海南的房地產公司多是有成熟經驗的企業,雖然負債高,經歷瞭2008年金融危機,應對風險的能力進一步提升瞭。

  在鳳凰島開盤的2010年1月份,海口新建住宅銷售價格同比上漲35.1%、三亞上漲31.2%,漲幅居全國70個大中城市前兩位。三年後,今年1月份,海口、三亞新房價同比下降,三亞二手房價同比下降1.1%。國傢統計局數據中今年1月一線城市房價則大幅增長。海南房價與全國平均水平逆向而行,令"泡沫說"再起。

  海南省旅遊發展研究會負責人說,如果算上達到五星級標準、還未授星的酒店,目前海南五星級酒店已有70多傢,再加上在建的龐大數目,高端酒店市場將來會處於超飽和狀態,可能會出現五星級酒店賣三星級價格、給員工發三星級工資,員工給旅客提供三星級服務的怪圈。從住宅到酒店,海南房地產開發正在產生高庫存。 總體來看,海南房地產泡沫是否會破,最終歸結到供給與需求。若隻看數據,北京泡沫也不低,數年時間,房地產開發投資比例占固定資產投資一半以上;但北京人口龐大,有著強大的人才聚集效應,京籍戶口難求,樓市供給大但需求也大。目前海南樓市供大於求的特征比較明顯,主要的銷售市場在省外,這個市場本來也不小,但海南房地產開發速度過快,全國大量資金來海南圈地,形成一波價格與數量上的熱炒。海南正在消化樓市問題,熱錢已有退卻跡象,在這當口,需求與供給兩大因素下,最重要的砝碼出現瞭,那就是政策,1992年的泡沫在1993年被調控政策刺破,如果國內樓市調控加碼,可能成為壓倒海南房地產泡沫的最後一根稻草。

  最高101個月

  海南房價在建設國際旅遊島後的飆漲,部分原因與浙江、東北等省外資金的高度熱情有關,大傢從酒店的火爆程度判斷高回報率,相信這是投資的熱土。這幾年,三亞等地在春節旺季,酒店一房難求,高端酒店價格動輒一夜上萬。旅遊商業地產的屬性也進一步加劇瞭海南房地產泡沫的長大。 針對不光住宅地產,酒店業在圈地運動下正面臨的巨大泡沫,研究人士認為,以酒店為代表的旅遊商業地產已經開發過度,可能一段時間內市場需求跟不上,以致供大於求。海南省東海岸一線的海棠灣、清水灣、香水灣、神州半島等各大海灣正開發得如火如荼,僅海棠灣就規劃建設27傢超五星度假酒店,已有半數項目開工。三亞已有來自全球國際知名酒店管理集團的48傢酒店進駐,五星級以上酒店未來3年將達60傢。業內普遍稱海南是全國五星級酒店最密集的地區。

  一、借力政策利好預期。2010年1月4日《國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展的若幹意見》出臺,這是緣起,國內熱錢湧向海南房地產。海南省主要領導表示,1月4日消息公佈後,許多開發商聞訊而來,市縣應接不暇,若沒有很好的規劃,就會搞亂。為此,海南省國土廳出臺"兩個暫停"政策"從1月16日起到3月31日,暫停全省商業性開發土地出讓,暫停審批新的房地產開發項目。"這成為助推劑。

  三、價格飆漲。海南房產平均價格為1350元/平方米,1993年上半年達到頂峰為7500元/平方米。短短三年時間,房價上漲超過4倍。

  受全島房地產熱及建設國際旅遊島先行試驗區影響,陵水縣城有的普通樓盤不靠海也掛售每平方米近萬元。據當地官員稱這類樓盤屬於有價無市,當地人不買、外地人購者寥寥。但這一高價已經超越省會海口的同類樓盤,海口市白沙門解放軍當年登陸點附近的海景房,平方米單價隻萬元出頭,市區不靠海的房子多在8000至9000元。在全省的房地產熱中,若以租售比和居民收入比看,海口反而可能是海南房價泡沫較小的地區。

  鳳凰島性價比最高的房子吐血出售永佳地產經紀鐘以孚如是推薦一套6樓的137平方米一室兩廳,售價680萬,相當於每平方米單價不到5萬。這套房子所在樓棟2011年建成,業主買後沒入住。鐘以孚說,鳳凰島二手房源不太好銷售,原因一是公攤面積有點大,使用率較低;二是限購有一定影響。鳳凰島的房子目前沒有辦下房產證,過戶需向開發商辦理更名費用30萬左右。"這個價格不包括更名費用。"鐘以孚說。

  "海南樓市熱錢已有退卻跡象,在需求與供給兩大因素下,如果國內樓市調控加碼,可能成為壓倒海南房地產泡沫的最後一根稻草。"

  更有拋售者包攬更名費用。德佑地產經紀人楊芳亮代理的一套房,售價4.4萬元/平方米,業主兩年前購買,降價銷售,且業主承諾包更名費。

  從房價暴漲、庫存急劇放大、政策誘因及資金聚集等角度看,目前這個國際旅遊城市、這波海南房地產熱的泡沫程度不輕,房地產占海南稅收、固定投資的比例高,也印證瞭這一點。

  刺破泡沫 旅遊商業地產成焦點

  五、政策刺破泡沫。1993年6月,國務院發佈《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》,宣佈終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房產業等16條整頓措施,海南房地產熱應聲而落。

  再往背後追蹤,是海南房價萎靡不振與全國多數大中城市房價繼續攀升的反差。記者對比2010年海南樓市暴漲以來直至當下的各種特征與上一輪1992年海南房地產泡沫發現,2010年以來這波海南房地產熱潮在多個方面幾乎是上一輪泡沫的翻版;另一面,與上一輪泡沫有多個不同的經濟背景、企業差異,泡沫程度和會否刺破有很大不確定性。

  四、數據特征。1992年海南全省房地產投資占固定資產總投資的一半;海南全省稅收的40%來源於房地產業。

  二、數千億外地資金湧入。

  "鳳凰島傳奇"是2009年以來三亞最熱門的經濟現象。2010年1月11日鳳凰島一期700套開盤當天銷售一空,均價高達6.5萬元,創下海南最高房價記錄和總量銷售紀錄,之後傳奇繼續演繹,當年二期開盤,銷售均價8.5萬元/平方米,最貴的13萬元台北北投農地貸款/平方米。

  七、泡沫的收尾。1995年8月,海南省政府成立海南發展銀行,以解決省內眾多信托投資公司由於大量投資房地產而出現的資金困難問題。不到三年,海南發展銀行現擠兌被關閉,這也是改革開放以來首傢因支付危機關閉的省級商業銀行。1999年開始至2006年,海南省用七年的時間,才基本結束處置積壓房地產的工作。

  對比篇 

 海南房產泡沫對比:四種類似四處不同  

  這是迄今為止國內唯一一個明確不出臺"國五條"細則的省份。"海南的潛新北板橋建地貸款臺詞是:我們樓市已經疲軟,暫時不需要政策加碼。"海口一位房地產研究人士說。近期,證券時報記者走訪海口、三亞、陵水等海南重要的房地產市場發現,海南省不出臺"國五條"實施細則的背後,房價正經歷過山車,全省最貴公寓嚴重"破發",隻有三年前開盤價的六到七成。高房價成敗破之勢,自然無需政策加碼。

  吐血出售 標桿折瞭

  二、省外資金大量湧入。官方本意是壓制過度炒作的房地產熱,但"休克"式暫停供地給市場造就更充分的炒作心理,這些政策的出臺沒能起到緩解的作用,在當時側面促成外省特別是熟稔房地產開發的江浙資金湧入,海南的重要遊客群體如東北人士,購房數量也急劇上升。

  三、房價波動幅度都很大。"兩個暫停"政策出臺後,海口、三亞及瓊海等多個地方房價應聲跳漲,一日一價。據多個城市房地產業人士說,2010年上半年海南的主要城市新房均價相比2009年上半年漲瞭1倍,下半年繼續上漲。2011年房價上漲蔓延到其他旅遊業不夠發達的縣市。

  四、數據特征相似。1、稅收占比。2010年海南省地方財政收入增長52.1%,增速比全國財政收入增長的21.3%高30.8個百分點,增幅為全國第一。背後是房地產業的重大貢獻。2011年初,海南省主要領導在參加該省"兩會"時說,2010年"三亞房地產業上繳的稅收占財政收入的58%,而整個海南省基本上也是這一水平。"據媒體報道,2011年海南房地產業稅收同比增長39%,房產稅收占地方稅收超過一半。

  對比1992年"海南全省稅收的40%來源於房地產業",2010年、2011年的數據要更高。

  上個月,海南省住建廳宣佈不出臺專門的"國五條"實施細則,官方的解釋是:包括"限購"等政策在內的海南省房地產調控主要政策都已實施,省內重要城市如海口市也已公佈2013年房價控制目標。海南同時表示,海口、三亞兩市的"限購令"將繼續實施。

  對比1992年"海南全省房地產投資占固定資產總投資的一半",2010、2012、2011年該指標均低於1992年,但數值差距不是很大。

 與1992年泡沫不同處

  一、投機成分不同。1992年泡沫高峰時期,海南有2萬多傢房地產公司,而當時全省人口不到700萬。海南當時風格是純粹的擊鼓傳花型炒樓炒地皮,著名案例是松雷大廈,倒賣瞭17手。

內容來自sina新聞

  四、政策環境不同。本輪樓市調控持續時間長,但還沒祭出致命性的武器,這與房地產已成為國民經濟支柱產業有關,投鼠忌器,政策調控需考量對整個經濟的影響程度。

  中國(海南)改革發展研究院專傢認為,海南房地產市場屬於一步到位型上漲,投資和需求兩頭在外,即資金和購買者大多不來自海南本身。海南獲批建設國際旅遊島後,各路資金蜂擁至海口、三亞等地,短短一周,整個海南省商品房銷售量就超越瞭2008年全年的銷售量。去年有文章進行類比指出,三亞房價已經超過它正在學習的那些國際同行,是印尼巴厘島的兩三倍,也超過美國夏威夷。

  思考篇

海南房地產與上輪泡沫高度相似 敗象初現

  現狀篇

  龐大地產項目下,房價已不堅挺。在海口海甸區、美蘭區,記者看到"八折優惠"廣告條幅掛在新樓盤上。當然,也有業內人士說是先標高價格然後打折。但從前兩年漲價策略到現今打折營銷策略,可見樓市景氣程度。

  去年,三亞房價已是印尼巴厘島的兩三倍,並超過美國夏威夷。以目前海南潛在新房供應量計算需要消化10年以上。

  海南沒有出臺"國五條"實施細則,賣房"按轉讓所得20%計征個稅"的政策,也還沒執行;海南省住建廳說總的原則是要執行,但如何執行有待國傢稅務部門細化。賣房征個稅已是緊箍咒,如果房地產保有環節征稅,泡沫隨時可破。

  記者近期來到三亞。夜晚,站在三亞灣海邊,鳳凰島璀璨的燈光秀下各棟大樓有著低迷的亮燈率。從記者接觸的多套鳳凰島房源看,以4萬多、5萬多元為主,隻有2010年開盤價的六成左右,相比高峰時候更是腰斬;同時,鳳凰島存在新房銷售價與二手房價差價倒掛的現象。三亞的房產經紀對記者說:"開發商目前現房在售戶型面積為55到300平方米,每平方米起價7萬元,均價8.5萬元,我們推介的二手房隻要4.3萬/平方米,房子也很新,幾乎隻有開發商叫價的一半。" 記者發現,若與常見普通房型比較,鳳凰島當下房價比兩三年前大打折扣,部分浙江業主已經套牢。該樓盤二手房價格落差較大,甚至有誇張的"比開發商低一半"的價格廣告。

  海南近年房地產價格飆升,尤以三亞市最為明顯,房價演變可把三亞作為觀察窗口。三亞鳳凰島的目標是成為國際旅遊島的"名片",其一手房價腰斬二手房價大幅回落,難以找到買主,與2010年的輝煌反差明顯,也是當下海南房地產的一個縮影。
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