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陳淮: 投資最大的風險不是價格 而是政策?

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  新浪樂居訊(編輯:張喆 欒天)8月4日,由中國房地產業協會與陽光100集團聯合主辦的"大時代 新未來--中國房地產高峰論壇暨芒果城品牌發佈會"在沈陽舉行。地產大腕兒任志強、知名經濟學傢陳淮及住建部政策研究中心主任秦虹等在論壇上激辯房地產政策與市場走向。

圖為 著名經濟學傢陳淮

  其中,陳淮先生就當前地產經濟中人們關註的一些熱點問題和諸多欠妥當的認識發表瞭自己的觀點。

  下半年樓市穩字當頭 城鎮化不是房地產化

  7月30日召開的政治局會議當中,少有的沒有提到對樓市進行調控,而是提出"積極穩妥的推進以人為核心的新型城鎮化,促進房地產市場平穩健康發展"。因此,有不少猜測政府那隻看不見的手要逐步退出房地產市場,房地產市場也將進入敏感期。對此,陳淮表示,在政治局會議中,1460個字的公報裡用瞭19個"穩"字,這也表明瞭中央對樓市的態度--就是穩定,穩定預期,穩當政策,穩定價格以及穩定房地產價格的投資。

  房地產如果說政策要調整,第一從過去長期的滯後性向主動性改進,第二,政策要努力和市場的配比資源的應用相結合,而不是直接和市場對應化。首先把市場配合的資源放在首位,順勢而為。第三,要努力實現高效率低成本,而不是現在的動輒來一個"90、70",動輒增加土地增值稅,動輒來個國五條、國四條,這樣一定是高成本低效應的,最後政策一定要和改革相結合。

  另外,陳淮認為中國的城鎮化用房地產化來概括是不妥當的。

  首先,改革開放推動著中國城鎮化發展。陳淮解釋稱,"80年代一個中國老人在中國南海邊畫瞭一個圈,就此在深圳有瞭一個新城,我們從此有瞭一個對外開放的窗口,有瞭一個向市場經濟轉變的實驗區。另外, 90年代初期的發展,包括沈陽周邊的開發區在內,這一大批新城區、特區、工業園,才使我們有瞭欣欣向榮的競爭,才有瞭今天的局面。"

  其次,大型國內外的國際的賽事,提升瞭城市建設水平,為城鎮化帶來瞭機遇。"在過去十餘年裡,北京開奧運會,上海開世博會,現在沈陽也即將迎來全國運動會。這些大型國內外的賽事,不僅讓中華民族在世界上揚眉吐氣,也大大推動瞭城市基礎設施,共同交通設施的建設,使城市由此和國際接軌。"

  底特律是成功轉型案例 廢墟不代表經濟衰退

  陳淮在演講中說到,"很多人說現在蓋綜合體,蓋大型體育場館商廈,難道沒看到底特律的教訓嗎。但我要說的是,底特律是一個成功轉型的案例,不要搞錯。"

  從19世紀末美國趕超工業化歷史過程中,底特律是汽車之城,而今天底特律是以商業、資本的競爭力以及信息高科技產業為支撐的城市之城。在這個蛻變的過程中,底特律經歷瞭一個苦苦掙紮的過程,在資本工業化的過程中,美國人選擇瞭棄城市,保產業。陳淮認為這恰好是美國的汽車業成功轉型的案例。陳淮說,"別簡單地以為有瞭廢墟,就是美國經濟的衰退。在過去三年裡,發達國傢經濟體的微觀接觸已經普遍改善,並且站穩腳跟,在我們坐在這個會場的前一個交易日,美國股市三大股指再創新高,中國卻還停留在十年前的水平。"

  建設符合本地內涵的城鎮化 物質基礎決定城市發展

  什麼叫新型城市化?陳淮認為可以有多種解釋,人的城市化,節約資源的城市化,大中小城市協調發展的城市化,以及運用高科技手段智慧之城的城市化等。除瞭這些之外,陳淮認為新型城城化更重要的是要建設符合本地實際的內涵的城市化。

  陳淮以沈陽為例說,就像包括陽光100芒果街這樣的綜合體的進駐,使沈陽從一個大工廠模式的城市,向一個具有國際競爭力的現代化城市轉型。沈陽正在擺脫過度依賴重工業,依賴自然資源,依賴大國企的模式來發展經濟,這就是符合當地情況的新型城市化。

  沈陽正在從過去基礎設施薄弱,空氣污染嚴重的老工業基地,改變成宜人、宜居、宜商、宜發展的城市,這就叫適合現代發展的新型城市化。中國的新型城鎮化取得的成績是前所未有的,但是包括北京、上海以及沈陽等省會城市,在發展的過程中還存在著諸多的不平衡。北京暴雨可以淹死人,這說明,我們的公共的抵抗能力是非常薄弱的。但是沒有關系,我們正在努力地通過現代化物質手段來加以解決。

  新型城鎮化應該滿足消費結構需求。陳淮指出,傳統的商業模式不能解決老百姓不斷增長的物質文化需求,不能實現依靠消費擴大國民經濟發展,我們需要的是現代技術。"小米加步槍打不敗帝國主義瞭,現在不是靠刀槍不入就能抵禦洋槍洋炮的時代。我們陽光100實際上在給沈陽老工業基地註入更強大的更好的物質基礎,新的物質基礎,才有可能實現消費分離,而這個物質基礎的更新在它的規模和質量上直接決定著未來20、30年甚至更長一段時間裡,沈陽的發展規模、速度和質量。"同時陳淮指出,十年來聽到太多商業地產多得用不完,但過去我們說什麼多瞭的時候,往往是其發展最快的時期。"當年,人們說珠三角建瞭五個國際大機場,深圳、珠海、廣州、香港、澳門四個國際大機場,哪裡用得完。結果呢,廣州機場、深圳機場進行瞭三次改造,至今仍不夠用,因此,別把話說得太早。"

  調控失敗在沒與改革相結合 政府並非賣地掙錢

  政策沒有向市場經濟靠攏,沒有與改革相結合是這十幾年來調控的最大缺陷。陳淮認為,不把價格作為核心的政策,才是最好的政策。"房地產政策的調整方向,我認為有是個方面。第一要從長期的滯後性、被迫性向主動性、事前性改進,第二,把市場配合的資源放在首位。第三,要努力實現高效率低成本。最後政策一定要和改革相結合。"

  關於投資,陳淮指出,投資最大的風險不是價格風險,而是政策風險。現在政策不鼓勵過度地買住房。可以考慮像商業地產這種以長期持有獲得穩定回報為特征的投資產品。同時,陳淮指出商業綜合體為人們的社交提供瞭一個現實平臺。"商業綜合體並非僅僅是物流交易一手錢一手貨的商業買賣,實際上是城市發展過程中人和社會打交道一個必不可少的開放空間。"

  至於下半年審計風暴對土地市場的影響,陳淮也發表瞭他的觀點,"有說政府靠土地掙錢,我要說的是政府不是公司,政府從來是依靠維持公共職能兒獲取必要的稅收。但是,目前中央與地方財政的分稅關系,以及地方政府的財權之間存在著嚴重的不平衡,又讓馬兒跑又讓馬兒不吃草,比如說沈陽開全運會,又得挖地鐵,又沒有相應的對應關系,所以政府隻好依靠賣地。這是需要改革的地方,不是政府靠賣地賺錢,這不是利潤,這是財產從實物型轉化為貨幣型的轉變。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-08/08462325986.shtml

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