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  在關於土地改革的探討進行20多年之後,我國由於政府壟斷征地、被征地農民補償款較低等因素引發的社會矛盾依然相當嚴重。接下來,征地制度改革必須要同步進行。

  黃小虎:政府經營土地。政府既管地,又賣地,既是裁判員,又是運動員。要改革現行征地制度,就不能回避這個問題,如果不碰它,征地制度就改不動。

黃小虎征地制度改革要與稅改同步

  黃小虎:現行征地制度最大的問題主要有兩個。一是征地補償標準低,實際上就是按照農地價格來補償。農民被征地後,生活成本會高很多,依照農地價格補償很難維持他們長遠的生計。理論上說農民可以再就業,但實際上農民的文化水平、技能水平偏低,就業會很困難。



  中國房地產報:說到問題,就需要進行改革。您認為,當前中國征地制度改革面臨的最大阻礙是什麼?

  當然,政府也有難處,我們的土地有40%是基礎性、公益性的用地,這塊是凈投入;大約30%是工業用地,工業用地基本上是低價地,還要采取種種措施來招商引資,這一塊也是賠錢的;另外30%的經營性用地,通過招拍掛的方式來取得收入,用於資金平衡。

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  在東部發達地區,因為經濟機會比較多,投資很快就有收益,在一段時期內可以達到平衡。但在中西部地區,由於相對來說比較落後,很多錢投下去沒有太多企業進來,企業進來後收益也不好,稅收也很少,所以資金很難平衡。假如再允許集體建設用地進入市場,那政府可賣的地就少瞭,資金窟窿怎麼補?建設怎麼搞?這是很現實的問題,因此征地制度的改革遲遲沒有邁出步子來。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-12/10232330362.shtml

  第二,我們的土地制度還規定各項建設必須使用國有土地,這句話反過來說就是集體的建設用地不允許進入市場。就是說農民隻能等著國傢征地以後,才能被城市化。農民不能運用自己的土地資產進入市場來實現保值增值的功能,農民的土地財產權不能夠通過市場交易得到實現,這就意味著不可以通過自己的努力改變自己的經濟地位,我們常說這是對農民權利的一種剝奪。這個問題是與全體農民之間的矛盾。

  中國房地產報:當前征地制度面臨的主要問題是什麼?

  這個補償標準受到被征地農民的強烈抵制,實際上已經行不通瞭。一些發達地區的實際補償已經很高瞭,但沒有規范,誰鬧誰就可能補償多。還是要改革制度,加強規范才好。

  中國房地產報:實際上地方政府對土地的依賴非但沒有減少,反而逐漸在加強。

  黃小虎:對,這樣就出來一個新的東西:土地金融。就是拿著土地去抵押、去貸款。

  現在清理地方債,大多數屬於土地金融。債務到期還不上怎麼辦?銀行借新還舊。借新錢就要抵押新的土地,那就還要征農民的地,這樣就形成一個惡性循環:不斷征地,不斷賣地,然後不斷抵押。

  中國房地產報:地方債裡面土地融資占比多少?埔心農地貸款

  黃小虎:所謂正規的地方債,現在全國還在少數地方搞試點,數量很少。地方債主要還是土地金融形成的,現在逐漸到瞭還款高峰期,問題就出來瞭。現在中央緊急進行地方債務審計,就是想把這個問題搞清楚。

  中國房地產報:基於地方政府這樣的財務背景,下一步土地制度改革具體應該怎樣實施呢?

  黃小虎:要改革土地制度,必須要讓城市的建設資金有一個新的渠道,來讓地方政府的財政維持下去。現在我們主要是在增量土地上做文章,今後應該在存量土地上做文章。第一,對不管是國有的還是集體的建設用地開征土地財產稅,土地財產稅國外已有成熟的經驗,他們的做法我們可以借鑒。當然,征收財產稅要把我們現有的稅收進行調整、歸並和梳理,然後對存量土地征稅。

  第二,關於農村的集體用地,我們承認這塊地還是農民的。要確保農民的土地權益得到保障。由於改造後農民土地的投資環境發生變化,地價升值,因此改造資金農民要承擔一些,農民集體可以用自有資金,也可以吸收社會資金。在新的機制下,城市發展所需資金,主要來自社會,而不是政府的投入。

  這樣一來,政府的角色也發生變化瞭,不賣地就不是運動員瞭,政府的職能完全是裁判員,主要發揮管理、監督、指導和協調的作用。這時候政府還要不要征地,還是要征,但是隻限於基礎性的、公益性的建設用地,而且征地的補償標準不能按照農地標準來補償,應該按照土地改變用途後的市場價來與農民商量。征地補償費超過一定額度的,可以發行土地債券。農民如果不接受,那就應該征收所得稅。按市場價補償,農民所得屬於財產收入。政府對居民收入征稅,天經地義。

  "要改革現行征地制度,必須考慮如何解決地方政府的財政問題。應在歸並、減少相關稅種的前提下,對不管是國有的還是集團的建設用地開征土地財產稅,讓地方政府的財政能夠維持下去。"在接受中國房地產報專訪時,中國土地學會副理事長黃小虎認為,土地財政和土地金融的持續發展,使地方政府財務中蘊藏的金融風險日益突出。

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