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房地產銷售下跌數據符合預期 政策寬松有望加力
??2014年1-12月，商品房銷售面積120649萬平方米，同比下降7.6%，完全符合我們之前-8%的預測;房屋新開工面積179592萬平方米，同比下降10.7%，基本符合我們-10%的預測;房地產開發投資95036億元，同比增長10.5%，低於我們12.3%的預測;其中12月單月，全國房地產開發投資8435億元，同比下降1.9%;新開工面積14887萬平方米，同比下降26.1%;商品房銷售面積18932萬平方米，同比下降4.1%。
??全年銷售同比下降7.6%，完全符合預期，12月單月未超出市場預期：12月銷售單月同比下降4.1%，全年累計下降7.6%，與我們判斷的-8%完全符合，但直覺上與12月的高頻數據不一致，這種背離在往年也一直存在，因為高頻數據主要集中在48個核心城市的實時成交數據，統計數據來自全國房地產企業的填報，最後一個月由於涉及因2胎房貸 2胎房貸專家素眾多，有可能產生較大偏差，但高頻數據預示的趨勢將逐步得到驗證，這與統計數據12月降幅大幅收窄7個點相一致，房地產2015年銷售有望維持緩慢復蘇的狀態。
??全年開工同比下降10.7%，基本符合預期，12月單月略低於市場預期：12月開工單月同比下降26.1%，全年累計下降10.7%，基本符合我們-10%的預測。12月單月開工略低於市場的預期，是導致全年數據比我們預期的多下降0.7個百分點的主因，但考慮到開工數據的波動性較大，這種數據基本符合預期，但12月開工與往年有差距，顯示開發商開發意願依舊不足，我們預計開工信心的恢復至少要到2015年下半年才可看到。
??全年投資同比增長10.5%，低於12.3%的預期，資金到位情況不如預期：12月投資單月下降1.9%，全年累計上升10.5%，低於我們12.3%的預測，壓制投資的主要因素有：1.土地成交依舊偏冷;2.投資信心依舊不足;3.到位資金不如預期。其中，2014年全年房地產開發企業到位資金121991億元，同比下降0.1%，國內貸款增長8.0%、自籌資金增長6.3%、其他資金下降8.8%(定金及預收款下降12.4%、個人按揭貸款下降2.6%)，低於市場預期，預收款的下降較為明顯。
??2015年銷售微復蘇，開工投資信心依舊將受壓制，政策寬松將加力：我們預計隨著庫存逐漸下降以及銀行信貸的不斷支持，2015年市場銷售將處於微復蘇狀態，但投資、開工意願仍將受到多方壓制，政策寬松將繼續加力，我們預計2015年銷售面積同比增長5%、新開工面積同比下降2%、房地產開發投資額同比增長8.6%。
??投資建議：全年銷售同比下降7.6%、開工同比下降10.7%，符合我們一直預測的-8%和-10%，但投資同比僅增長10.5%低於12.3%的預測，投資受土地成交冷淡、投資信心不足和到位資金不如預期等多方面壓制，預計下半年投資意願將伴隨房價和銷售的微復蘇而得到提振，但這將有賴於政策寬松的進一步加力，依舊建議關註龍頭、京津冀、再融資和園區升級等投資機會。現階段我們建議關註：1.龍頭房企：保利、萬科、招商、金地和金豐;2.京津冀及擬再融資的高杠桿房企：華夏幸福、榮盛發展、泰禾集團、中天城投等;3.園區創新升級：張江高科、南京高科。
??另外，面對房地產市場下行、房企投資風險加大等問題，李貴斌表示，“希望盡快清理影響房地產業發展的負面清單，促進行業的健康發展。”
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-01-26/07525965264833942449508.shtml
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