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長沙軌道交通曾浩寧地鐵經營收入較投資是杯水車薪
編者按長沙即將真正邁入地鐵時代，越來越多的市民感受到時代的脈搏跳動，地鐵會給這個中部城市帶來什麼樣的影響。人們不禁要問：地鐵來瞭，我的房子會升值嗎？
我們或許可以從國內的地鐵先行城市的經驗中得到啟發。香港的地鐵，其運營在各"地鐵城市"中最為成功。據說地鐵開通後，上蓋物業平均升值近50%，其能賺錢的一個重要原因就是充分利用地鐵沿線地產增值的優勢。
廣州地鐵催生瞭巨大商機，最明顯的是地鐵沿線商鋪、購物中心迅速走俏。深圳、上海、天津等地的地鐵物業也熱度不減。
此外，在城市用地高度緊張的背景下，伴隨地鐵的開通，將帶來地鐵地下商業的發展。但我國地鐵商業還處於探索性發展階段，由於缺乏專業化的市場運作和商業規劃，市場盈利水平較低。長沙將采取何種開發模式，也備受關註。
到2020年，長沙中心城區建設用地面積將擴為630平方公裡，市域總人口增長至1000萬左右；開通7條地鐵線，湘雅路隧道等跨湘江通道達到15條。軌道交通的發展會帶來哪些令人欣喜的變化？它能不能即刻變現？關於地鐵與城市價值的關系，特邀跟銀行借錢長沙市軌道交通集團有限公司投融資經營管理部曾浩寧共同討論。
長沙市軌道交通集團有限公司投融資經營管理部 曾浩寧
主持人：結合其他城市的經驗，長沙的地鐵地下商業將實行何種開發模式，地下空間、站點物業的商業業態如何分佈？
曾浩寧：現在，我們已經出讓的是五一廣場地下空間，以5.4億元成功出讓30年經營權，開發商投資7.3億二胎房貸銀行利率缺錢急用哪裡借錢元資金，未來將形成約9萬平方米的軌道物業。項目運營後，還將收取9.5億元經營權費。長沙火車南站西廣場及杜花路地下商業空間通過競價招租，獲得每年不低於1000萬元租金收益。物業開口項目已有9個獲得市政府批示同意，預計新增軌道物業資產約54000平方米。以上物業項目產權由軌道公司自持。
另外，地鐵2號線站點內自動售貨機場地租賃項目、ATM機場地租賃項目、站內商業項目、站內便利店項目等，預計每年可實現非票務收入8500萬元。包括地產商、商業運營商，大傢對整個地鐵物業的認可度非常高，其土地的溢價率也可觀。
相較於巨額投資支出，地鐵物業的經營收入可謂杯水車薪。前幾年，軌道交通線路的造價約為5億元/正線公裡，而今年造價成本已飆升到7億元/正線公裡。1號線總投資140億元，2號線總投資129億元，3、4、5號線及2號線西延線總投資600多億元，全部需要依靠自身的經營性物業來籌資。經營開發隻能在現有資源的情況下，才能使得效益最大化，實現地鐵的可持續發展。(文字編輯整理/夢田)
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-03-27/17184021058.shtml
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